Oplus_131072
Jakarta, Berita Tri Setia – Pernahkah Anda melintas di depan sebuah rumah mewah yang tiba-tiba tertempel stiker besar bertuliskan “Objek Ini Dalam Pengawasan Bank” atau “Rumah Ini Disita Bank”? Pemandangan tersebut sering kali memicu rasa ngeri sekaligus penasaran. Bagi debitur yang sedang dirundung masalah kredit macet, momen itu adalah titik nadir. Namun, bagi masyarakat umum, ini adalah pengingat betapa “menakutkannya” kekuatan perbankan.
Tunggu Dulu, sebagai advokat Senior yang telah malang melintang di Dunia Hukum, Bung Darius Leka yang kerap mendampingi klien di tengah badai kredit macet, menegaskan satu hal penting kepada masyarakat: Bank tidak memiliki hak absolut untuk melakukan penyegelan atau pengosongan rumah secara sepihak. Ada koridor hukum yang harus ditempuh, dan “tangan besi” Bank tanpa putusan pengadilan adalah pelanggaran terhadap prinsip hukum yang berlaku di Indonesia.
Banyak masyarakat terjebak dalam rasa takut yang tidak proporsional. Mereka berpikir bahwa begitu mereka gagal membayar cicilan (kredit macet), bank memiliki wewenang penuh untuk datang membawa eksekutor, menyegel pintu, dan mengusir penghuni dari rumah tersebut. Ingat, Indonesia adalah Negara Hukum, bukan negara kekuasaan Bank. Hubungan antara Bank dan Debitur adalah hubungan perdata yang lahir dari Perjanjian Kredit.
Perjanjian ini, merujuk pada Pasal 1338 KUHPerdata, memang mengikat sebagai undang-undang, Namun, eksekusi terhadap jaminan (agunan) harus tetap tunduk pada prosedur yang diatur dalam undang-undang, bukan berdasarkan “kehendak sepihak” pihak bank. Dalam praktiknya, jaminan rumah dalam kredit Bank biasanya diikat dengan Hak Tanggungan. Payung hukumnya jelas: Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Pasal 6 UU Hak Tanggungan memang memberikan hak kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum apabila debitur cedera janji. Namun, ada frasa kunci yang sering disalahartikan: Melalui Pelelangan Umum.”Pelelangan umum artinya ada proses yang melibatkan Negara, yakni Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Bank tidak bisa datang sendiri, menyegel rumah, lalu menjualnya diam-diam tanpa ada penetapan nilai limit dan pengumuman lelang yang sah,” ungkap seorang ahli hukum perbankan dalam sebuah diskusi panel.
Investigasi Bung Darius Leka terhadap banyak kasus menunjukkan adanya pola intimidasi yang dilakukan oknum Bank atau Debt Collector yang menyamar sebagai tim pengamanan aset. Mereka sering menggunakan taktik “Penyegelan Paksa” untuk menekan mental debitur agar segera mengosongkan rumah. Secara hukum, tindakan penyegelan tanpa putusan pengadilan atau tanpa proses lelang yang sah merupakan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata. Jika Bank melakukan intimidasi, pengrusakan gembok, atau pengosongan paksa tanpa melalui mekanisme eksekusi lelang yang benar, mereka dapat digugat secara perdata, bahkan bisa dilaporkan secara pidana (misalnya Pasal 167 KUHP tentang memasuki pekarangan orang lain tanpa izin).
Tentu muncul pertanyaan: mengapa Bank sering terlihat melakukan tindakan di luar prosedur? Jawabannya adalah efisiensi biaya dan waktu. Proses lelang melalui KPKNL dan eksekusi pengosongan oleh Pengadilan Negeri membutuhkan waktu berbulan-bulan, bahkan tahunan. Namun, efisiensi Bank tidak boleh mengorbankan Hak konstitusional warga negara atas tempat tinggalnya. Masyarakat harus paham bahwa dalam eksekusi rumah tinggal, ada Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 4 Tahun 2023 yang memperketat aturan mengenai eksekusi riil.
Eksekusi tidak bisa dilakukan sewenang-wenang jika di dalam rumah tersebut masih terdapat penghuni yang memiliki hak atau perlindungan tertentu. Jika Anda atau keluarga Anda dihadapkan pada ancaman penyegelan rumah oleh pihak Bank, jangan panik. Berikut adalah langkah hukum yang terukur:
1. Mintalah Surat Resmi. Jangan pernah menanggapi “Pengosongan Paksa” yang hanya dilakukan secara lisan. Minta surat tugas resmi dan dasar Hukum tindakan mereka.
2. Cek Status Lelang. Tanyakan apakah rumah Anda sudah masuk dalam jadwal lelang KPKNL. Jika belum ada pemberitahuan resmi lelang (Risalah Lelang), maka Bank tidak punya dasar untuk menyegel.
3. Surati Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Laporkan tindakan intimidasi bank yang tidak sesuai prosedur kepada OJK. Bank diawasi oleh OJK, dan mereka memiliki kewajiban untuk mematuhi Market Conduct (perilaku pasar yang beretika).
4. Ajukan Permohonan Restrukturisasi. Sebelum eksekusi terjadi, selalu ada ruang untuk negosiasi ulang (restrukturisasi kredit). Sampaikan kondisi keuangan Anda secara transparan.
5. Gunakan Upaya Hukum. Jika Bank tetap melakukan tindakan sepihak, Anda berhak mengajukan gugatan Perlawanan (verzet) atas eksekusi atau gugatan PMH di Pengadilan Negeri setempat. Banyak orang yang “Kalah Sebelum Bertanding” karena ketidaktahuan. Mereka mengira sertifikat di tangan Bank berarti hak milik mereka sudah hilang sepenuhnya.
Padahal, selama belum ada lelang yang terjual atau putusan pengadilan yang memerintahkan pengosongan, Anda masih memiliki hak atas properti tersebut.
Untuk itu, sebagai seorang Advokat Darius Leka mengingatkan masyarakat agar Jangan pernah menganggap diri Anda tidak berdaya di hadapan institusi Perbankan. Bank adalah badan usaha yang mencari keuntungan, dan dalam aktivitasnya, mereka terikat pada regulasi yang sangat ketat.
Jangan biarkan hak Anda terinjak oleh tindakan yang melampaui kewenangan hukum. Penyegelan rumah dalam sengketa kredit bukan tentang siapa yang lebih kuat, melainkan tentang kepatuhan pada prosedur. Bank memiliki hak untuk menagih utang, namun mereka tidak memiliki hak untuk merampas martabat dan rasa aman warga Negara di luar jalur hukum yang telah ditentukan oleh Undang-Undang.
Darius Leka berharap agar tulisan ini menjadi pengingat bahwa Kredit Macet Bukanlah Kiamat. Jika Anda merasa terancam, Konsultasikan dengan advokat atau Praktisi Hukum. Ingat, setiap tindakan hukum harus memiliki landasan, dan setiap ketidakadilan harus dilawan dengan prosedur yang elegan dan Konstitusional.
About the Author
