Jakarta,Berita Tri Setia- Di sebuah sudut ruang tamu yang remang, Pak Subarjo (bukan nama sebenarnya) memegang erat selembar kertas berwarna hijau muda dengan segel notaris yang tampak gagah. Baginya, kertas itu adalah “nyawa” keluarganya. Bukti bahwa Tanah seluas 300 meter persegi di pinggiran Jakarta adalah miliknya secara mutlak. Ia telah membayar lunas, menandatangani berkas di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan merasa tenang selama sepuluh Tahun terakhir.
Namun, ketenangan itu runtuh seketika ketika sebuah alat berat berhenti tepat di depan pagar rumahnya. Seorang pria berseragam rapi turun dari mobil sambil menunjukkan sebuah buku kecil bersampul hijau tua dengan logo Garuda emas: Sertifikat Hak Milik (SHM).
Pak Subarjo lebih terkejut lagi ketika Pria itu berbicara, Bapak punya Akta Jual Beli (AJB)? Mohon maaf, Pak. AJB itu bukan bukti kepemilikan. Itu hanya bukti transaksi,” ujar pria itu dingin.
Tragedi Pak Subarjo bukan kasus Tunggal. Banyak advokat yang kerap menangani sengketa Pertanahan, mereka kerap menyaksikan pola yang sama dan terjadi berulang kali. Masyarakat Indonesia terjebak dalam Mitos Hukum bahwa memiliki AJB berarti sudah memiliki tanah secara Hukum Negara. Ini adalah Kekeliruan Kolektif yang berujung pada Hilangnya Aset, Rumah, dan Masa Depan.
Secara Yuridis, kita harus membedakan antara Perbuatan Hukum dan Status Hukum. AJB adalah sebuah Akta Autentik yang membuktikan telah terjadinya Peristiwa Hukum berupa jual beli. Namun, dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang menganut sistem Publikasi Negatif Bertendensi Positif, Beralihnya Hak atas tanah tidak terjadi secara otomatis saat tanda tangan di depan PPAT.
Berdasarkan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), untuk menjamin Kepastian Hukum, Pemerintah mengadakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia.
“Pendaftaran tersebut meliputi:
1 Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.”
Artinya, AJB hanyalah “Pintu Masuk”. dan menuju Kantor Pertanahan (BPN) untuk melakukan Balik Nama Sertifikat, Jika Tidak maka Anda masih berdiri di Teras Rumah orang lain secara Hukum.
Banyak warga menganggap bahwa karena AJB dibuat oleh PPAT (yang seringkali juga seorang Notaris), maka Dokumen tersebut sudah “Sakti”. Ini adalah Pemikiran yang sangat Fatal.
PPAT hanya Berwenang memastikan bahwa Transaksi tersebut memenuhi syarat materiil yakni Penjual adalah Pemilik Sah, Pembeli Berhak Membeli, dan Objeknya ada. Namun, PPAT Tidak punya Kewenangan menerbitkan Hak atas Tanah. Hal ini ditegaskan dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 disebutkan:
“Peralihan Hak atas Tanah dan Hak Milik atas satuan rumah disusun melalui Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Pemasukan dalam Perusahaan dan perbuatan Hukum Pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan adanya akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.”
Kuncinya ada pada kata “Hanya dapat didaftarkan jika AJB adalah syarat untuk Mendaftar, Bukan Pengganti Pendaftaran itu sendiri.
Mengapa memegang AJB tanpa melanjutkannya ke SHM sangat berbahaya? Berikut adalah risiko investigatif yang sering ditemukan di lapangan:
- Penjualan Ganda (Double Sale). Karena data kepemilikan di BPN masih atas nama penjual lama, oknum penjual nakal bisa saja mendatangi PPAT lain dan menjual tanah yang sama kepada pihak ketiga yang tidak tahu menahu. Jika pihak ketiga ini langsung mengurus SHM, maka secara hukum, dialah pemilik yang diakui negara.
- Aset Sita Jaminan. Jika penjual lama memiliki utang di bank atau terjerat kasus hukum, tanah yang masih atas namanya (karena pembeli belum balik nama) dapat disita oleh pengadilan atau juru sita pajak.
- Sengketa Ahli Waris. Jika penjual meninggal dunia sebelum proses balik nama dilakukan, pembeli harus berurusan dengan ahli waris penjual yang mungkin saja mengklaim tanah tersebut masih milik orang tua mereka.
“Masyarakat harus sadar bahwa AJB itu sifatnya personal antara penjual dan pembeli. Sedangkan Sertifikat (SHM/HGB) bersifat publik dan mutlak di mata negara. Selama belum balik nama, secara administratif tanah itu masih milik penjual.”
Sebagai seorang Advokat, Bung Darius Leka sering memberikan panduan praktis agar masyarakat tidak terjebak dalam “Keramahan Semu” proses jual beli di bawah tangan atau sekadar berhenti di AJB.
- Lakukan Validasi Sebelum Transaksi.Sebelum menandatangani AJB, pastikan sertifikat induk telah diperiksa (plotting) di BPN untuk memastikan tidak ada catatan blokir, sita, atau sengketa.
- Jangan Menunda Balik Nama. Segera setelah AJB ditandatangani dan pajak-pajak (PHTB dan BPHTB) dilunasi, serahkan berkas ke BPN melalui PPAT atau secara mandiri. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran ini adalah kewajiban untuk memperoleh perlindungan hukum.
- Pahami Biaya sebagai Investasi.Banyak masyarakat enggan mengurus SHM karena biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang dianggap mahal. Namun, biaya ini jauh lebih kecil dibandingkan biaya menyewa pengacara dan kehilangan aset saat sengketa terjadi di kemudian hari.
Pemerintah sebenarnya telah meluncurkan program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap). Namun, program ini seringkali terkendala oleh tanah yang “berstatus AJB” namun penjualnya sudah tidak diketahui rimbanya atau surat aslinya hilang.
Dalam perspektif hukum progresif, Negara seharusnya lebih gencar melakukan sosialisasi bahwa AJB bukanlah end-game. Perlu ada sinkronisasi data antara data pajak (PBB) dengan data pertanahan. Selama ini, masyarakat sering terkecoh mengira bahwa membayar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah bukti kepemilikan. Padahal, pada setiap SPPT PBB jelas tertulis: “Sertifikat ini bukan bukti kepemilikan hak”.
Kita tidak boleh lagi bermain “lotre” dengan harta benda yang dikumpulkan dengan kerja keras selama bertahun-tahun. Selembar AJB memang autentik, tetapi ia tidak memiliki daya paksa terhadap pihak ketiga yang memiliki Sertifikat Sah.
Untuk itu, kepada masyarakat Indonesia, periksalah kembali laci penyimpanan Dokumen Anda. Jika yang Anda pegang hanyalah AJB, maka secara yuridis, posisi Anda sedang tidak baik-baik saja. Anda adalah calon korban sengketa lahan di masa depan.
Segeralah datangi Kantor Pertanahan terdekat atau berkonsultasi dengan advokat dan PPAT terpercaya. Ubah bukti transaksi Anda menjadi bukti kepemilikan. Jangan sampai “Hak” Anda hanya berhenti di atas kertas, tapi lenyap di atas tanah.
About the Author
